terça-feira, 7 de abril de 2020

NOTAS INFORMATIVAS (LEGISLAÇÃO): COVID-19 (Parte 8)

Caríssimos(as),

Foi recentemente publicada a Lei nº 4-C/2020, e que não tenho dúvidas em afirmar que esta lei vai deixar muita gente à beira de um ataque de nervos!!

Eu passo a explicar:

Á partida, trata-se de um diploma legal muito importante, pois destina-se a prever um conjunto de medidas destinadas a apoiar quer os arrendatários/inquilinos, quer os senhorios, nesta gravíssima crise sanitária que estamos a atravessar, que a breve prazo se poderá também converter numa gravíssima crise económica e social.

A intenção é boa, no entanto a complexidade do regime legal não vai ajudar...

Vejamos então os apoios previstos na lei, em benefício dos inquilinos e dos senhorios:

A) Em relação aos inquilinos de casas destinadas a habitação:

Este apoio aplica-se apenas a inquilinos que sejam pessoas singulares.

O apoio mais relevante tem a ver com a possibilidade de suspender o pagamento de rendas durante todo o período de duração do Estado de Emergência, bem como no primeiro mês após ter sido decretada a extinção do Estado de Emergência.

No entanto, este beneficio tem uma condição: o inquilino tera de proceder ao pagamento de todas as rendas vencidas em 12 prestações (duodécimos) mensais, a contar do fim do Estado de Emergência e esse pagamento terá de ser feito conjuntamente com as rendas vencidas após o referido período.

Vejamos um exemplo: um inquilino que esteja a pagar uma renda mensal de € 500,00 e que tenha deixado de pagar 3 meses de rendas ao abrigo deste benefício (no total de € 1.500,00), terá de pagar essa dívida em (pelo menos) 12 prestações mensais, sendo cada prestação acrescida ao valor da renda "normal", com início no prazo de 30 dias subsequente ao termo/fim do Estado de Emergência.

Se for feita essa opção, o valor da renda passará a ser de € 625,00 (€ 500,00 renda + € 125,00 da prestação).

Caso o pagamento da renda e da prestação não seja feito pontualmente, o senhorio poderá promover o despejo do imóvel arrendamento.

 Atenção que este apoio não é automático!

Existem condições que devem ser respeitadas, sob pena de ineficácia e/ou perda deste benefício:

O inquilino tem previamente de comunicar POR ESCRITO ao senhorio a intenção de recorrer a este benefício, com fundamento na impossibilidade de pagamento da renda.

Tem que ser feita prova da existência de uma perda de rendimentos superior a 20% da totalidade do agregado familiar que reside na habitação e não apenas da pessoa que figura como inquilino no contrato de arrendamento.

Além disso, é necessário que a taxa de esforço do agregado familiar associada ao pagamento da renda seja superior a 35%, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros do agregado familiar.

Perguntam vocês: em que é que consiste esta taxa de esforço de 35%?

A resposta simples é que ainda ninguém sabe, pois o respetivo cálculo esta dependente de uma Portaria, que infelizmente ainda não foi publicada!

No entanto, o problema é que já estar a correr o prazo para o inquilino proceder ao envio da comunicação ao senhorio, caso pretenda suspender o pagamento da renda referente ao mês de abril de 2020, pois esse prazo é de 20 dias iniciou-se HOJE.


Se a primeira comunicação for feita em relação às rendas do mês de maio e seguintes, terá de ser feita com 5 dias de antecedência.



Outro dos apoios previstos na lei para os inquilinos tem a ver com a possibilidade de recurso a um financiamento (empréstimo sem juros), para pagamento de rendas.

Uma vez mais, porém, está em causa um benefício não só de difícil cálculo e compreensão (a lei fala num complemento destinado a suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35%, de forma a permitir o pagamento da renda devida, sem que o rendimento disponível possa ser de valor inferior ao IAS).

Não compreendem, pois não?

Não se preocupem, eu sou jurista há mais de 20 anos e também não compreendo...

E mais: estes empréstimos estão dependentes de um Regulamento a emitir pelo IHRU que irá prever as condições de concessão aplicáveis, mas que também ainda não foi publicado...



B) Em relação aos inquilinos de imóveis destinados a outras finalidades(ex: comércio):


Este apoio aplica-se a inquilinos que sejam pessoas singulares E TAMBÉM a sociedades comerciais.

Nestes casos aplica-se apenas o primeiro beneficio acima indicado, ou seja, a possibilidade de suspender o pagamento de rendas durante todo o período de duração do Estado de Emergência, bem como no primeiro mês após ter sido decretada a extinção do Estado de Emergência, com a  condição: de o inquilino proceder ao pagamento de todas as rendas vencidas em 12 prestações (duodécimos) mensais, a contar do fim do Estado de Emergência e esse pagamento terá de ser feito conjuntamente com as rendas vencidas após o referido período.

Atenção que também nestes caso deve ser feita a COMUNICAÇÃO POR ESCRITO a informar o senhorio da intenção de aderir a este beneficio previsto na lei, pois sem esta comunicação as pessoas estão sujeitas ao despejo.

Uma vez mais, também aqui não está em causa um benefício automático, pois deve estar em causa uma atividade comercial que, por força da lei ou autoridade pública, tenha sido declarada encerrada ou suspensa.


C) Em relação aos senhorios:


A intenção da lei parece ser a de querer "obrigar" os senhorios a pagar a crise!

Ou seja, nos casos em que os inquilinos optem pelo não pagamento das rendas, resta aos senhorios a possibilidade de serem eles próprios a recorrer a um empréstimo junto do IHRU, sob certas condições, mas que terá de ser reembolsado.

E mais nada...

Existe outro fator que denuncia, a meu ver, as fragilidades deste diploma legal, em termos de JUSTIÇA e de PROPORCIONALIDADE, e que tem a ver com o facto de que quando o senhorio for uma ENTIDADE PÚBLICA, pode OPTAR por aceitar, ou não, o pedido do inquilino no sentido de uma redução ou de uma isenção de renda

Ou seja,

A lei OBRIGA os senhorios particulares a fazerem JUSTIÇA SOCIAL em benefício dos seus inquilinos em situação de dificuldades económicas

No entanto, em relação às entidades públicas a realização de justiça social em beneficio dos seus inquilinos, em identicas situações de dificuldades económicas, é meramente OPCIONAL!
E esta, hein?

Protejam-se e fiquem bem!




Pedro Casimiro





NOTA: as informações supra indicadas não pretendem ser exaustivas, nem dispensam a consulta dos diplomas legais indicados e demais legislação aplicável.



Origem da imagem: dnoticias.pt



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